راهکارهای اتاق تعاون ایران برای ساماندهی بازار مسکن
به گزارش خبرگزاری صدا و سیما ، اسماعیل خاکفرجی افزود: کاهش قیمت زمین از قیمت نهایی مسکن، تبدیل واسطه های مالکیتی در فرآیند تولید به واسطه های مدیریتی، تخصیص تسهیلات ارزان و قرض الحسنه جهت پوشش 80 درصدی هزینه های ساخت مسکن، بهره مندی از منابع یارانه ای و کمک های بلاعوض برای دهک های درآمدی یک و دو از جمله این راهکارهاست. از دیگر راهکارها می توان به استفاده از فناوری های نوین صنعتی سازی ساخت مسکن، کنترل سوداگری در بازار مسکن، ایجاد بانک اطلاعات بخش زمین و مسکن، توجه ویژه به احیا و بازسازی بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری و روستایی، ضرورت ایجاد پیوند مناسب و اثربخش بین بخش مسکن و مراکز علمی و دانشگاهی و در نهایت ارزیابی فنی جهت تکمیل پروژه های مسکن مهر و زیرساخت های مورد نیاز نام برد. رئیس کمیسیون مسکن اتاق تعاون ایران گفت : بخش مسکن یکی از مهمترین و گسترده ترین بخش اقتصادی کشور است که در صورت حرکت بیش از 90 صنف و فعالیت های دیگر را به عنوان یک لوکوموتیو به دنبال خود می کشد.
وی در ادامه مصاحبه با رادیو اقتصاد با اشاره به اینکه قیمت مسکن بصورت نجومی رو به افزایش یافته است اما خبری از تولید نیست، یادآورشد: بخش عمده ای از این رشد به بحث سوداگری مربوط می شود.
بنابراین گزارش کمیسیون مسکن اتاق تعاون ایران هفته پیش در حاشیه نمایشگاه صنعت ساختمان از راهکارهای 10 گانه این کمیسیون برای برون رفت بازار مسکن از رکود رونمایی کرد.
راهکارهای اتاق تعاون ایران برای برون رفت بخش مسکن از رکود
بخش اقتصاد، به چهار بخش اصلی صنعت، کشاورزی، خدمات و بخش ساختمان و مسکن تقسیم می شوند، سوال اساسی این است که کدام بخش موتور محرک اقتصاد است و خاصیت پیشرانی دارد، تا بتواند بخشهای دیگر را به حرکت درآورد. اگر اقتصاد را به قطاری تشبیه کنیم، بخش های مختلف، واگن های آن را تشکیل می دهند. لوکوموتیو این قطار، آن بخش است که قابلیت کشندگی و پیشرانی دارد و باعث به حرکت درآمدن سایر بخش ها می گردد، که با به حرکت درآمدن آنها، افزایش نرخ اشتغال و رشد اقتصادی اتفاق می افتد. متخصصان حوزه اقتصاد، مسکن را پیشران اقتصاد عنوان می دارند. اساسا دولت باید حمایتهای خود را بر بخش پیشران اقتصاد قرار دهد تا با حرکت آنها، سایر بخشها رونق گرفته و شاخصهای رشد اقتصادی و اشتغال افزایش پیدا کند.
راهکارهای خروج بخش مسکن از رکود
کاهش سهم زمین از قیمت نهایی مسکن :
طی دهه های گذشته اتخاذ سیاستهای سلیقه ای، در کنار نبود سیاست اصولی زمین شهری، منجر به افزایش سهم زمین در قیمت نهایی مسکن شده است. این سهم در کشور طی دو دهه اخیر، بین 40 تا 50 درصد بوده است، که این میزان تقریبا دو برابر کشورهای موفق در بخش مسکن است. مطالعات انجام شده نشان می دهد که همواره افزایش قیمت مسکن، از افزایش قیمت زمین شروع شده است نه عکس آن. در راستای کاهش قیمت مسکن، ضرروت کاهش سهم زمین در قیمت تمام شده تا رقم 20 درصد هزینه نهایی تولید مسکن، وجود دارد. این سیاست با توجه به موجودی زمین کشور با روش های مختلفی قابلیت اجرا دارد. منابع زمین شهری در کشور به سه دسته زیر تقسیم می شوند :
۱- اراضی واقع در نواحی شهری
۲- اراضی واقع در بافت های فرسوده شهری
۳- اراضی واقع در سکونت گاه های جدید مانند شهرها و شهرک های جدید
تبدیل واسطه های مالکیتی در فرآیند تولید به واسطه های مدیریتی
همواره از حضور واسطه ها به عنوان یکی از دلایل تورم در بخش های اقتصادی کشور یاد می شود. این در حالی است که نقش مدیریتی واسطه ها، در ازای کار مشخص برای اقتصاد، مفید و در عوض نقش مالکیتی واسطه ها به دلیل افزایش قیمت نهایی برای مصرف کننده، مخرب است. در شرایط کنونی اقتصاد کشور قیمت نهایی مسکن نوساز بر اساس بازار و متناسب با قیمت مسکن های موجود ارزشگذاری می شود. بنابراین در صورتی که مالک زمین و ساختمان یکی باشد به دلیل انحصاری که به واسطه مالکیت به وجود می آید، قیمت مسکن های موجود بر اساس بازار تعیین می شود نه بر اساس هزینه تمام شده آن. سیاست مذکور، واسطه های مالکیتی را از چرخه تولید حذف کرده و منفعت حاصل از این اقدام را نصیب تقاضاهای مصرفی می کند زیرا در شرایط فعلی، خریداران مسکن مجبورند خانه های ساخته شده را خریداری کنند ولی در صورتی که مصرف کنندگان مالک باشند و تولیدکنندگان تنها به عنوان واسطه مدیریتی به ایفای نقش پیمانکاری و مدیریت پروژه ها بپردازند، فرصت بهره مندی از ارزش افزوده حاصل از سرمایه گذاری در فرآیند ساخت به مصرف کننده منتقل می شود، که این امر باعث کاهش قیمت تمام شده مسکن برای مصرف کنندگان می شود. انتقال ارزش افزوده حاصل از سرمایه گذاری در فرآیند ساخت به مصرف کننده نهایی، روح اصلی حاکم بر مفهوم تعاون و تعاونی در فرآیند تولید است، که در این سیاست مورد توجه قرار گرفته است. تجربیات سایر کشورها نشان داده است که به کارگیری توسعه گرها توسط نهادهای عمومی غیر دولتی در فرآیند مدیریت تولید مسکن می تواند منجر به کاهش قیمت تمام شده مسکن برای مصرف کنندگان شود. اتخاذ سیاست خرید تضمینی در فرآیند تبدیل واسطه مالکیتی به واسطه مدیریتی تسهیل کننده اجرای این سیاست است.
تخصیص تسهیلات قرض الحسنه جهت پوشش 80 درصد از هزینه های ساخت مسکن
یکی از سیاست های تکمیلی در کنار دو سیاست اجرایی فوق، سیاست تامین تسهیلات ساخت در بخش مسکن است. ضروری است این تسهیلات، به گونه ای باشد که بتواند 80 درصد از هزینه ساخت واحدهای مسکونی را پوشش دهند. این وام ساخت در زمان فروش واحدهای مسکونی به صورت فروش اقساطی به متقاضی منتقل می شود. برای متقاضیان، قرض الحسنه بودنِ نرخ سود تسهیلات ساخت واحدهای مسکونی و بلندمدت بودن زمان بازپرداخت اقساط وام دارای مطلوبیت است. نکته مهم این سیاست اجرایی، تخصیص تسهیلات بانکی جهت تولید و عرضه مسکن است که باعث ایجاد رونق غیر تورمی در این بخش می گردد؛ در شرایطی که تقاضای مسکن بیش از عرضه آن است، چنانچه تسهیلات بانکی خرید مسکن به خریداران تعلق گیرد، قیمت مسکن در بازار افزایش خواهد یافت اما اگر در این شرایط تسهیلات بانکی در جهت تامین هزینه ساخت واحدهای مسکونی تخصیص یابد با توجه به وجود ظرفیت خالی در واحدهای تولیدکننده مصالح ساختمانی و وجود نیروی کار در بازار و به دلیلِ افزایش تولید و عرضه مسکن، شاخص بهای مسکن و به تبعِ آن تورم عمومی کاهش خواهد یافت، جذب سرمایه گذاری خارجی نیز می تواند در روند اجرای طرحهای توسعه ای مسکن و فعالیت های عمرانی اثربخش باشد.
بهره مندی از منابع یارانه ای و کمک های بلاعوض برای دهک های درآمدی 1 و 2
دهک های پایین درآمدی جامعه به دلیل شرایط بسیار بد اقتصادی حتی در صورت فراهم شدن فرصتهای زمین صفر، ارزش افزوده حاصل از ساخت و تسهیلات قرض الحسنه منابع بانکی، قادر به پرداخت مابقی هزینه ساخت واحد مسکونی نخواهند بود، لذا ضروری است سازمان ها و نهادهای متولی دهک های پایین درآمدی جامعه مانند کمیته امداد امام خمینی (ره) و سازمان بهزیستی، بخش مناسبی از منابع و دارایی های خود را صرف اعطای کمک های بلاعوض جهت خانه دار شدن خانوارهای تحت تکفل خود کنند، تا از طریق تامین مسکن محرومان گامی جدی در ریشه کنی فقر بردارند. همچنین می توان از ظرفیت خیرین جهت خانه دار شدن دهک های پایین درآمدی جامعه بهره جست.
حداقل فرصت های مورد نیاز جهت تامین مسکن هر یک از دهک های درآمدی شامل چهار بخش 1- تخصیص زمین به هزینه صفر 2- ارزش افزوده حاصل از ساخت 3- تخصیص تسهیلات قرض الحسنه جهت پوشش 80 درصد هزینه ساخت مسکن 4- استفاده از منابع یارانه ای و کمک های بلاعوض، می باشد.
دهک های درآمدی به تناسب با بهره مندی از این فرصت ها می توانند صاحب مسکن متناسب با نیاز خود شوند، دهک های 9 و 10 درآمدی تنها با بهره مندی از فرصتِ، ارزش افزوده حاصل از ساخت، به راحتی مسکن متناسبِ خود را تامین می کنند.
دهکهای 7 و 8 درآمدی عموما صاحب زمین مسکونی هستند یا توانایی خرید آن را دارند. این افراد با بهره مندی از دو فرصتِ، ارزش افزوده حاصل از ساخت، تخصیص تسهیلات قرض الحسنه جهت پوشش 80 درصد هزینه ساخت مسکن، می توانند مسکن متناسب با نیازِ خود را تامین می کنند. دهک های 3 و 4 و 5 و 6 درآمدی با بهره مندی از سه فرصتِ، ارزش افزوده حاصل از ساخت، تخصیص تسهیلات قرض الحسنه جهت پوشش 80 درصد هزینه ساخت مسکن و تخصیص زمین با هزینه صفر، توانایی تامین مسکن متناسب با نیاز را بدست می آورند. دهک های1 و 2 درآمدی با بهره مندی از 4 فرصتِ ، ارزش افزوده حاصل از ساخت، تخصیص تسهیلات قرض الحسنه جهت پوشش80 درصد هزینه ساخت مسکن، تخصیص زمین به هزینه صفر و استفاده از منابع یارانه ای و کمک های بلاعوض، می توانند مسکن متناسب با نیاز خود را تامین کنند.
استفاده از فناوری های نوین و صنعتی سازی ساخت مسکن:
صنعتی سازی سرعت انجام کار را افزایش می دهد و این افزایش سرعت دوره بازگشت سرمایه را کوتاه کرده و سرمایه گذار را به سرمایه گذاری در این بخش تشویق می کند. صنعتی سازی، افزایش چشمگیر بهره وری را به دنبال خواهد داشت. خانه های ساخته شده با استفاده از این روش، مقاومتر هستند و اتلاف انرژی بسیار کمتر از روش های غیر صنعتی است.
کنترل سوداگری در بازار مسکن:
سوداگری در بازار زمین و مسکن عبارت است از سرمایه گذاری در خرید و فروش صرفِ ملک جهت کسب سود. این سرمایه گذاری مخرب را می توان از علل اصلی کاهش سرعت گردش سرمایه در فرآیند تولید مسکن، طولانی شدن فرآیند ساخت، افزایش قیمت مسکن و در نهایت کاهش عرضه مسکن به بازار مصرف دانست. مسکن شهری به عنوان یک کالای ویژه با خواصی نظیر ناهمگن بودن، غیر قابل جانشینی و غیر قابل جابجایی بودن به همراه عدم وجود جریان کامل اطلاعات در این بازار، تاثیرات بیرونی و متقابل این بازار با بازارهای موازی، محدود بودن منابع زمین و مانند آن، منجر به این شده است که همواره به شدت تحت تاثیر تقاضاهای سوداگرانه باشد. حضور بالای تقاضای سوداگرانه در بازار زمین و مسکن شهری با توجه به غیر قابل تولید بودن زمین و ثابت بودن موجودی آن، منجر به افزایش قیمت زمین و به تبع آن مسکن می شود. از سوی دیگر وجود تورم در بازار زمین کشور که در دوره های رونق تورمی افزایش می یابد، منجر به جذب سرمایه های سرگردان و سوداگران به بازار زمین و مسکن می شود. عدم کنترل تقاضای سوداگرانه در بازار زمین و مسکن شهری از سوی دولت ها حتی در شرایط عرضه مناسب آن، می تواند سیاست های دولت را در تامین مسکن متناسب با نیاز گروه های هدف، ناکارآمد سازد. همچنین نبود سیاست های کنترلی در بخش مسکن منجر به افزایش جذابیت خرید و فروش زمین و مسکن نسبت به تولید و عرضه مسکن خواهد شد. تجربه اکثر قریب به اتفاق کشورهای موفق در حل مشکل مسکن نیز نشان می دهد که همواره به منظور اثربخشی سیاست های اتخاذ شده برای تامین مسکن گروه های هدف جامعه، اجرای سیاست های کنترل کننده سوداگری در بازار زمین و مسکن از طریق افزایش هزینه سوداگری در دستور کار قرار دارد.
ایجاد بانک اطلاعات بخش زمین و مسکن:
ایجاد بانک اطلاعات زمین و مسکن از دیگر سیاست هایی است که بستر کنترل سوداگری در بازار مسکن را فراهم می کند. این سیاست علاوه بر اینکه زیرساخت اجرای سیاست های مالیاتی به شمار می آید، به دلیل ایجاد شفافیت منجر به کاهش تقاضاهای سرمایه ای مخرب و سوداگرانه در بازار زمین و مسکن می شود. برای این منظور می توان اقدام به ایجاد یک سامانه شفاف اطلاعات املاک در کشور کرد. سامانه اطلاعات املاک کشور، سامانه ای اطلاعاتی است که اطلاعات مرتبط با مالکیت، ارزش و کاربری املاک به همراه مشخصات فیزیکی آنها نظیر مشخصات فنی و جغرافیایی را در یک پایگاه داده جمع آوری می کند.
توجه ویژه به احیا و بازسازی بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری و روستایی
بافت فرسوده شهری به بلوک هایی اطلاق می شود که سه شرط ناپایداری، نفوذناپذیری و ریزدانگی را دارا باشند که به سه دسته 1- بافت های دارای میراث فرهنگی 2- بافت های شهری (فاقد میراث فرهنگی) 3- بافت های حاشیه ای (سکونت گاه های غیررسمی) تقسیم می شوند. در مجموع حدود 72 هزار هکتاربافت فرسوده در 498 شهر کشور وجود دارد، این عرصه شامل 15 درصد مساحت کشور و حدود 25 درصد جمعیت شهری کشور را در بر می گیرد، همچنین بر اساس آمار سازمان برنامه و بودجه، استان تهران دارای حدود 25 درصد بافت فرسوده می باشد. توجه به احیا و بازسازی بافت های فرسوده و ناکارآمدی شهری می تواند علاوه بر ایجاد رونق در بخش مسکن ، باعث کاهش آسیب پذیری در برابر مخاطرات طبیعی و افزایش ایمنی شهری گردد. توجه به ظرفیت سرمایه گذاری داخلی و خارجی با ایجاد ارزش افزوده مناسب، می تواند اجرای سیاست های توسعه ای و بازسازی در بافت های فرسوده را تسریع نماید.
ضرورت ایجاد پیوند مناسب و اثر بخش، بین بخش مسکن و مراکز علمی و دانشگاهی
مراکز دانشگاهی در سطح تحصیلات تکمیلی (فوق لیسانس و دکتری) هر ساله اقدام به جذب دانشجو می نماید، لذا باید سازوکار دقیق جهت استفاده از این ظرفیت علمی به منظور برون رفت از مشکلات حوزه مسکن طرح ریزی گردد، انجام تحقیقات مشترک بین مراکز دانشگاهی و دستگاه های متولی حوزه مسکن و خدمات مهندسی می تواند گامی موثر در حل مشکلات این حوزه ایفا نماید.
۱۰- ارزیابی فنی جهت تکمیل پروژه های مسکن مهر و زیر ساخت های مورد نیاز
طرح مسکن مهر ، طی سالیان گذشته، اجرای گردیده است، که بخشی از این پروژه، بدلیل نبود منابع مالی و عدم وجود زیر ساختهای مورد نیاز و یا بدلیل جانمای غلط ، بصورت غیر فعال، رها سازی شده و سرمایه های متقاضیان در این پروژه ها، بلوکه گردیده، که باعث اعتراضات آنها شده است، لذا ضرورت دارد این موضوع به دو طریق بررسی و پاسخ مناسب داده شود، در گام نخست پروژه های باقیمانده، از نظر جانمایی و فنی مورد بررسی واقع شده و اگر به دلایل فنی غیر قابل اجرا می باشد، زمین و یا واحدهای مسکونی جایگزین به متقاضیان معرفی شود، و در صورتی که پروژه از نظر فنی قابل اجراست ، با تزریق منابع مالی کافی، پروژه های از نظر ساخت بنا و زیرساخت های مورد نیاز، تکمیل و پایان پذیرد.